Phân tích cổ phiếu IDC - Tiềm năng tăng trưởng nhờ quỹ đất KCN lớn

1. Khái quát doanh nghiệp

Tổng công ty IDICO - CTCP (Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam) được thành lập năm 2000 với xuất phát là một doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ Xây dựng. Hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển khu công nghiệp, thủy điện, giao thông, nhà ở và đô thị, thi công xây lắp. Qua quá trình xây dựng và phát triển, đến nay, IDICO đã trở thành một tập đoàn vững mạnh hoạt động theo mô hình Công ty cổ phần với mã chứng khoán IDC.

Năm 2018, Tổng công ty chuyển đổi hình thức hoạt động từ Công ty TNHH MTV sang hình mô hình cổ phần với vốn điều lệ là 3.000 tỷ đồng. Tháng 12.2019, Tổng công ty niêm yết trên sàn giao dịch HNX. Mô hình hoạt động và định hướng phát triển mới sau tái cấu trúc.

IDICO hiện có 22 công ty con và công ty liên kết có mặt trên cả nước với hơn 5.000 nhân viên với quản lý cao, kinh nghiệm chuyên môn và kinh nghiệm.

2. Kết quả kinh doanh quý 2/2023

Nguồn: IDC, Phòng phân tích đầu tư KSI

Kết quả kinh doanh quý 2/2023 được Tổng CTCP Idico công bố ghi nhận doanh thu giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2023, doanh thu thuần mà công ty ghi nhận được là 3.554 tỷ đồng trong đó doanh thu thu được từ mảng khu công nghiệp và kinh doanh điện chiếm tỷ trọng lớn lần lượt là 44,6% và 37,7% tương đương với 1.584 tỷ đồng và 1.339 tỷ đồng. Bên cạnh đó, giá vốn hàng bán tăng cao khiến lợi nhuận gộp của doanh nghiệp giảm 52.07% svck, biên lợi nhuận gộp theo đó cũng giảm xuống chỉ còn 37.06% trong khi Q2/2022 biên lợi nhuận gộp đạt 56.86%.

Lợi nhuận sau thuế quý 2/2023 của IDC đạt 662 tỷ đồng giảm 54.83% svck nguyên nhân được cho là bởi các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp chưa đến thời điểm đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định. Tuy nhiên, với doanh nghiệp thì kết quả này vẫn là khá tích cực cho thấy sự cải thiện và tăng trưởng trở lại kể từ quý 3/2022 đến nay.

3. Tình hình tài chính doanh nghiệp

Nguồn: IDC, Phòng phân tích đầu tư KSI tổng hợp

Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp chủ yếu là tài sản dài hạn, tại quý 2/2023 tài sản dài hạn của doanh nghiệp chiếm 71,09% tổng tài sản còn lại là tài sản ngắn hạn. Trong đó, tài sản cố định và tài sản dở dang dài hạn là hai khoản mục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của doanh nghiệp lần lượt là 47,46% và 14,68%.

Nguồn: IDC, Phòng phân tích đầu tư KSI tổng hợp

IDC là doanh nghiệp có sức khỏe tài chính lành mạnh với dòng tiền ổn định. Tại thời điểm quý 2/2023 tổng nợ vay tài chính của doanh nghiệp đạt 3,659 tỷ đồng tăng 9.49% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng giảm 0.81% so với quý 1/2023. Nợ vay tài chính ngắn hạn chiếm 18,17% tổng nợ vay và được công ty sử dụng các tài sản đảm bảo như tài sản cố định hữu hình, vô hình, các hợp đồng tiền gửi để thế chấp. Đối với tài sản dài hạn có đến 2.994 tỷ đồng là nợ vay ngân hàng thương mại còn lại 400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2025 với lãi suất cố định 8%/năm. Nhưng với trữ lượng tiền mặt 1.236 tỷ đồng lớn hơn rất nhiều so với dư nợ ngắn hạn, IDC sẽ không gặp khó khăn trong việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình.

4. Triển vọng doanh nghiệp

*) Bất động sản khu công nghiệp: IDC sở hữu quỹ đất khu công nghiệp cho thuê lớn, nằm ở những vị trí chiến lược quan trọng, có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Cùng với đó IDC hiện đang phát triển thêm và chờ chính phủ phê duyệt hơn 2000 ha diện tích dự án khu công nghiệp. Công ty cũng đang dự kiến mở rộng quỹ đất 1000ha.

Tổng quan quỹ đất của IDC
	Diện tích (ha)
Đất khu công nghiệp	3,267
Diện tích đất thương phẩm	2,341
Diện tích đất thương phẩm đã cho thuê	1,590
Diện tích đất thương phẩm còn lại ( sẵn sàng cho thuê) tính đến Q2/2023	751

Nguồn: IDC, Phòng phân tích đầu tư KSI tổng hợp

*) Mảng BĐS thương mại: Dự án Khu đô thị phường 6, Tân An dự kiến sẽ được chuyển nhượng cho Aeon để phát triển trung tâm thương mại. Thỏa thuận dự kiến sẽ hoàn tất trong Q4/2023, sẽ đem lại doanh thu đột biến trong thời gian tới.

*) Mảng điện năng và BOT đem lại nguồn thu ổn định: Dòng tiền ổn định từ mảng năng lượng và thu phí BOT với doanh thu hàng năm đạt 3,000 – 3,200 tỷ VNĐ là điểm tựa tài chính vững chắc của IDC. Bên cạnh đó, IDC dự kiến sẽ vận hành các trạm biến áp 189 MVA tại KCN Hựu Thạnh trước 2026, giúp thúc đẩy sản lượng phân phối điện của IDC đạt tăng trưởng kép hàng năm 7,2% giai đoạn 2023-2030.

5. Dự phóng tình hình kinh doanh năm 2023

Trong năm 2023, KSI kỳ vọng doanh thu của IDC chủ yếu đến từ việc ghi nhận cho thuê 127 ha bất động sản khu công nghiệp và doanh thu từ việc chuyển nhượng cho Aeon dự án khu đô thị, cùng với đó là doanh thu ổn định đến từ mảng năng lượng và thu phí BOT.

Nguồn: Phòng phân tích đầu tư KSI

6. Đánh giá doanh nghiệp

Cơ hội: Việt Nam đang là điểm sáng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài với hàng loạt lợi thế, thêm vào đó:

Việc Việt Nam tham gia hàng loạt các hiệp định thương mại quốc tế (CPTPP, EVFTA, RCEP, UKVFTA...) tiếp tục mang lại lợi ích thương mại đáng kể và gia tăng quy mô thị trường cho các nhà đầu tư,
Giá thuê đất ở Việt Nam vẫn ở mức thấp hơn so với các nước trong ASEAN;
Xu hướng Trung Quốc +1 trở thành kênh quan trọng đối với Việt Nam, góp phần thu hút khoảng 10% doanh nghiệp sản xuất chuyển ra nước ngoài.

Điều này giúp lượng vốn FDI gia tăng, khiến nhu cầu bất động sản khu công nghiệp bật tăng. Hiện tại, IDC đang sở hữu quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm và sở hữu tệp khách hàng gồm các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Hyosung, Foxconn...với kế hoạch tăng cường hợp tác mở rộng đầu tư sắp tới là một lợi thế khi dòng vốn mới sẽ ưu tiên thuê đất tại các KCN mà các công ty hay tập đoàn đa quốc gia đã đề cập có cơ sở sản xuất.

Rủi ro: Quá trình phê duyệt đầu tư dự án KCN có thể bị kéo dài do các vướng mắc về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ, tăng chi phí, giảm hiệu quả của dự án. Tiến độ thu tiền chậm có thể dẫn đến rủi ro đối với khoản ghi nhận doanh thu.

Định giá: Chúng tôi sử dụng phương pháp định giá P/E và giá trị sổ sách theo từng dự án và lĩnh vực kinh doanh của công ty, giá cổ phiếu IDC hợp lý là 58.250 đồng/cổ phiếu.