BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP VÀ TRIỂN VỌNG

Chuỗi giá trị ngành Bất động sản Khu công nghiệp 

1. NGUỒN VỐN FDI

Tính đến 20/12/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà ĐTNN đạt gần 27,72 tỷ USD, bằng 89% so với cùng kỳ năm 2021. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt gần 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021.
Lũy kế đến ngày 20/12/2022, cả nước có 36.278 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký trên gần 438,7 tỷ USD. Vốn thực hiện lũy kế của các dự án đầu tư nước ngoài ước đạt gần 274 tỷ USD, bằng 62,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch & Đầu tư

Trong năm 2022, mặc dù nguồn vốn FDI đăng ký vào Việt Nam bị ảnh hưởng khi kinh tế vĩ mô gặp nhiều bất ổn, đạt 27,7 nghìn tỷ USD - chỉ bằng 89% so với năm ngoái nhưng vốn FDI thực hiện vẫn đạt mức kỷ lục 22,3 tỷ USD, tăng 13.5% YoY cho thấy niềm tin mạnh mẽ vào thị trường đang phát triển như Việt Nam trong bối cảnh sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang diễn ra.                                                                                 

Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch & Đầu tư

Trong đó, 61% nguồn vốn FDI tập trung vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tương ứng với việc nhu cầu thuê BĐS KCN luôn ở mức cao.                               

Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch & Đầu tư

Nguồn vốn FDI lớn nhất của Việt Nam đến từ Singapore (chiếm 23%), tiếp sau đó là Hàn Quốc (18%), Nhật Bản (17%), Trung Quốc (9%). Đặc biệt, năm 2023 là năm kỷ niệm 50 năm thiết lập quan hệ ngoại giao Việt Nam - Singapore và 10 năm thiết lập quan hệ Đối tác chiến lược, hai bên đã đạt được nhiều thỏa thuận hợp tác quan trọng, tạo động lực thúc đẩy hợp tác trên các lĩnh vực chủ chốt như kinh tế số, chuyển đổi số, chuyển đổi năng lượng… 

Các nhà ĐTNN đã đầu tư vào 54/63 tỉnh thành trên cả nước trong năm 2022 trong đó TP Hồ Chí Minh dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 3,94 tỷ USD (chiếm 14,2%) và tăng 5,4% svck; Bình Dương đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 3,14 tỷ USD, chiếm 11,3% tổng vốn, tăng 47,3% so với cùng kỳ. Quảng Ninh xếp thứ ba với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 2,37 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn và tăng gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2021. Tiếp theo lần lượt là Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nội.

2. NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP

          Cả nước đã có 410 khu công nghiệp (KCN) đã được thành lập, tăng thêm 15 KCN so với năm 2021 (bao gồm 367 KCN nằm ngoài các KKT, 36 KCN nằm trong các KKT ven biển, 07 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 128.500 ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 86.400 ha.

          Quỹ đất công nghiệp có thể cho thuê phát triển chậm dần. Mức tăng trưởng trung bình chỉ đạt hơn 10% và phần lớn các địa phương đều có mức tăng trưởng dưới 5%. Ngoài ra, quỹ đất tăng thêm chỉ chủ yếu nằm ở các thủ phủ KCN như Bình Dương, Long An, Hải Dương. 
          Theo JLL, Việt Nam có 3 KCN mới ở miền Nam đi vào hoạt động trong năm 2022 là KCN Nam Thuận (Long An), KCN Việt Phát (Long An) và KCN VSIP-3 giai đoạn 1 (Bình Dương) với tổng diện tích đất 413,7ha. Bình Dương và Đồng Nai vẫn dẫn đầu thị trường, lần lượt chiếm 27% và 25% tổng nguồn cung. Tổng diện tích đất công nghiệp ở miền Nam là 27.780 ha. Hai khu công nghiệp đi vào hoạt động tại miền Bắc gồm Thuận Thành I, Bắc Ninh (160 ha) và Khu công nghiệp An Phát 1, Hải Dương (130 ha), nâng tổng diện tích đất CN tại miền Bắc lên hơn 10.314 ha.
          Nhìn chung, việc mở rộng các KCN mới ở miền Nam và miền Bắc trong năm 2022 chỉ đạt hơn 700ha, thấp hơn nhiều mức trung bình khoảng 1500-1800 ha trong giai đoạn 2017-2021. 
          Tỷ lệ lấp đầy tại các địa phương đều ở mức cao, phần lớn đều trên 80%. Các địa phương có diện tích đất công nghiệp lớn như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều có tỷ lệ lấp đầy trên 90%.

3. GIÁ THUÊ ĐẤT BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP

          Tại miền Bắc, giá cho thuê trung bình cuối Q3/2022 đạt 111 USD/m2 /kỳ thuê (+5% yoy), trong khi phía Nam trung bình đạt 125 USD/m2 /kỳ thuê (+10,7% yoy). Giá cho thuê phía Nam thường cao hơn do giá GPMB cao hơn. Một số tỉnh thành loại 2 như Bà Rịa Vũng Tàu và Bình Phước, giá cho thuê trong năm 2022 tăng với tốc độ cao hơn nhiều so với mức trung bình tại các khu vực khác, với mức tăng giá trung bình lần lượt là hơn 30% và 21% so với cùng kỳ.

4. TRIỂN VỌNG

Dự báo về nhu cầu KCN duy trì ở mức cao với ước tính FDI tăng trưởng trong năm 2023. 
          Tính đến 20/01/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà ĐTNN đạt gần 1,69 tỷ USD, giảm 19,8% so với cùng kỳ năm 2022. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 1,35 tỷ USD, giảm 16,3% so với cùng kỳ năm 2022. Nguyên nhân giảm chủ yếu do ảnh hưởng của 2 kỳ nghỉ Tết dương lịch và Tết Nguyên đán. Vốn đầu tư điều chỉnh tuy giảm tương đối lớn (75,9%) do không có nhiều dự án điều chỉnh vốn lớn, song số lượt dự án điều chỉnh vốn vẫn tăng 25,4% so với cùng kỳ. Các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục tin tưởng và đưa ra các quyết định mở rộng dự án đầu tư tại Việt Nam. 
          Trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng. Theo dự báo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thu hút FDI năm 2023 có thể đạt từ 36-38 tỷ USD, cao hơn mức gần 28 tỷ USD của năm 2022 trong đó, vốn giải ngân đạt khoảng 22-23 tỷ USD. Điều này được thể hiện ngay từ tháng đầu tiên của năm mới khi tỉnh Bắc Giang trao biên bản ghi nhớ (MOU) và chứng nhận đăng ký đầu tư cho 3 dự án, với tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 900 triệu USD, trong đó, có dự án sẽ được triển khai ngay trong quý I/2023. Ngoài ra, Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD. Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác. Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.

Dự báo về nguồn cung KCN chưa thể tăng mạnh trong ngắn hạn.
          Theo số liệu từ Vụ Quản lý khu kinh tế (KKT), Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng đầu năm 2022, đã có 26 dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (mới/mở rộng/điều chỉnh) được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích khoảng 7.651 ha trong đó có 9 khu công nghiệp mới sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023 – 2025, với tổng diện tích 2.472 ha và tổng vốn đầu tư lên đến 29,4 nghìn tỷ đồng. Riêng tại Hà Nội, Ủy ban Nhân dân Thành phố đã phê duyệt đề án thành lập 2 – 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp. Do đó, trong ngắn hạn sẽ khó tăng nhanh do các KCN mới được chấp thuận chủ trương đầu tư/điều chỉnh theo Nghị định 35 khiến hồ sơ cấp phép lâu hơn. 
          Dự kiến tại miền Nam, năm 2023 có khoảng hơn 1.000 ha tại Bình Dương, Đồng Nai; miền Bắc gần 1.000 ha chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. Nguồn cung mới trong tương lai có thể tăng chậm cho tới ít nhất 2024 – 2025, đây sẽ là cơ hội cho các KCN có sẵn quỹ đất cho thuê lớn khi tận dụng được cơ hội thị trường, ít cạnh tranh khi nguồn cung còn hạn chế. 
          Và mặc dù nhu cầu đầu tư KCN tăng trở lại nhưng trong bối cảnh nguồn vốn huy động của các doanh nghiệp thông qua nợ vay và trái phiếu bị thắt chặt, việc đầu tư mở rộng sẽ gặp nhiều khó khăn.

Dự báo về giá thuê KCN tiếp tục biến động ở mức cao trong ngắn hạn
          Với việc nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thuê không ngừng tăng, giá thuê KCN được dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1~2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, v nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ.

Hưởng lợi từ việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công cơ sở hạ tầng các dự án đường cao tốc trong năm 2023
          Phát triển đường cao tốc Bắc – Nam phía Đông, kết nối cả nước. Các đoạn tuyến GĐ1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động năm 2023 và đồng thời khởi công giai đoạn 2 dự kiến thông toàn tuyến giai đoạn 2025 - 2026 
Phát triển các đường vành đai như VĐ 4 ở HN và VĐ 3 ở HCM sẽ giúp kinh tế các tỉnh ven HCM, HN đi lên, tăng cường kết nối với trung tâm, dịch chuyển sản xuất ra ngoài trung tâm HCM, HN. 
          Phát triển trục đường cao tốc Phía Nam, nâng tầm các khu vực xung quanh HCM và miền Tây. Kết nối các tỉnh miền Tây với cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và kết nối vào cao tốc Bắc Nam giúp luân chuyển hàng hóa nhanh hơn trong nội địa lẫn thế giới. 
Cụm cảng Cái Mép đã lọt top 11/370 cảng hoạt động hiệu quả nhất thế giới theo CPPI 2021.

Lợi thế cạnh tranh tốt thu hút vốn và hưởng lợi từ Chiến lược “Trung Quốc +1” 
          Việt Nam có nhiều nét tương đồng về văn hóa, vị trí gần với Trung Quốc và tình hình chính trị trong nước ổn định: Việt Nam có lợi thế ngay cạnh Trung Quốc, hành lang kinh tế với các trung tâm kinh tế lớn của Trung Quốc như Vân Nam, Quảng Đông, Quảng Tây, Phúc Kiến, chiếm gần 20% GDP của Trung Quốc với thời gian di chuyển từ Hà Nội đến Quảng Châu chỉ mất 15 tiếng, nhanh hơn tới TPHCM. Trong những năm qua, Samsung đã chuyền gần hết các nhà máy ra khỏi Trung Quốc đến Việt Nam, hay Apple đã chuyển sang sản xuất Apple Watch và sắp tới là Macbook sang Việt Nam trong năm 2023. Hay như Foxconn đã đầu tư hơn 2 tỷ USD vào Việt Nam cho tới nay, Pegatron với gần 500 triệu USD. 
          Chi phí nhân công khá thấp trong khu vực vẫn là điểm hấp dẫn trong vài năm tới. Theo World population review, mức lương tối thiểu của Việt Nam hiện nay khoảng 2/3 so với Trung Quốc, và Indonesia, Thái Lan và thấp hơn tương đối với Malaysia, Philippine. Tương đương với Ấn Độ, Campuchia. Việt Nam hiện thu hút nhiều ngành nghề thâm dụng lao động như dệt may, da giày, lắp ráp linh kiện điện tử…. nên mức lương tối thiểu thấp vẫn là một trong các lợi thế cạnh tranh không nhỏ. 
          Giá điện phục vụ kinh doanh ở mức thấp so với các nước khác. Giá điện trung bình cho kinh doanh của Việt Nam chỉ cao hơn Indonesia với khoảng 7,1 cent/kWh, là lợi thế cho thu hút sản xuất khi điện dành cho sản xuất công nghiệp thường chiếm hơn 50% đối với các nước đang phát triển nhất là các ngành nghề sử dụng nhiều năng lượng như sản xuất hóa chất, công nghiệp nặng
          Tỷ giá khá ổn định. Từ năm 2016 đến nay, tỷ giá USD/VND khá ổn định so với các nước khác trong khu vực do đặc điểm chính sách và cơ cấu XNK. Trong năm 2022, VND mất giá. Điều này giúp các nhà đầu tư ít bị thiệt hại hơn về tỷ giá khi đầu tư vào Việt Nam so với các nước khác. 
          Ký nhiều FTA hỗ trợ cho xuất/nhập khẩu. Hiện Việt Nam đã ký và có hiệu lực 15 FTA với các đối tác lớn như EU, Anh, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Canada, Australia, Ấn Độ, ASEAN… theo đó có nhiều ưu đãi khi xuất/nhập khẩu vào các nước này.

Dolly The.