1. Giới thiệu doanh nghiệp
Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC: HOSE): Có tiền thân là Công ty Cổ phần phát triển Hạ tầng Sonadezi được thành lập vào năm 2007. Công ty hoạt động trong các lĩnh vực như: Đầu tư và phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư và các sân golf, kinh doanh cơ sở hạ tầng của các công trình, giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, định giá, quản lý bất động sản. Một số dự án tiêu biểu của công ty như: Dự án Khu công nghiệp đô thị Châu Đức, dự án BOT đường 768, dự án khu dịch vụ thể dục thể thao Sonadezi…
Cơ cấu cổ đông
Bảng: Cơ cấu cổ đông của Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức
Nguồn: SZC, Phòng phân tích đầu tư KSI
2. Hoạt động kinh doanh của SZC
Cơ cấu doanh thu
Doanh thu của SZC quý 2/2023 có 3 mảng chính là cho thuê bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nhà ở, kinh doanh sân golf Châu Đức. Trong đó:
- Cho thuê bất động sản khu công nghiệp chiếm: 91,46%
- Bất động sản nhà ở chiếm: 4,07%
- Kinh doanh sân golf Châu Đức chiếm: 3,15%
- Những mảng doanh thu khác chiếm: 1,32%
Nguồn: SZC, Phòng phân tích đầu tư KSI
Tình hình hoạt động
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 2/2023 đạt 288,174 tỷ đồng tăng 9,7% svck 2022 do ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng MOU và bàn giao số căn Shophouse giai đoạn 1 cùng với sự tăng giá cho thuê đất khu công nghiệp. Giá vốn dịch vụ giảm 19,763 tỷ đồng tương ứng tỉ lệ 11,6% svck 2022. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 31% svck năm trước dẫn đến LNST đạt 95,968 tỷ đồng tăng 57% svck năm trước.
Trong kỳ, lợi nhuận gộp tăng 49,1% so với cùng kỳ lên 137,7 tỷ đồng. Trong đó lợi nhuận gộp của mảng doanh thu cho thuê đất và phí quản lý là 142,154 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp của mảng doanh thu cho thuê đất và phí quản lý là 53,94% cao hơn biên lợi nhuận gộp so với cùng kỳ năm ngoái (36,38%).
Doanh thu tài chính giảm về 60% còn 1,74 tỷ đồng; chi phí tài chính tăng 21,2% lên 12,33 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 30,8% về 8,1 tỷ đồng. Như vậy, trong kỳ lợi nhuận tăng chủ yếu do doanh thu bán hàng tăng và giá vốn hàng bán giảm.
3. Dự phóng tình hình kinh doanh năm 2023
Trong năm 2023, KSI kỳ vọng doanh thu của SZC chủ yếu đến từ việc ghi nhận cho thuê 40ha bất động sản khu công nghiệp từ hợp đồng cho ghi nhớ trước đó và bàn giao 55 căn Shophouse giai đoạn 1 còn lại; cùng với đó là một phần nhỏ đến từ mảng BOT và sân golf Châu Đức.
Nguồn: SZC, Phòng phân tích đầu tư KSI
Nguồn: SZC, Phòng phân tích đầu tư KSI
4. Đánh giá doanh nghiệp
Triển vọng doanh nghiệp
Tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới chủ yếu từ việc ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) và bàn giao số căn Shophouse giai đoạn 1 còn lại. Biên lợi nhuận gộp của cả hai mảng kinh doanh này đều cao vì vậy trong tương lai SZC tiếp tục tập trung mở rộng quỹ đất cho thuê và phát triển mảng kinh doanh bất động sản nhà ở làm nền tảng kinh doanh cốt lõi. Chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ được hưởng lợi từ việc thị trường BĐS ấm lên trở lại và giá cho thuê bất động sản KCN Châu Đức sẽ tăng, đồng thời SZC đang sở hữu quỹ đất bất động sản KCN sẵn sàng cho thuê lớn thứ 3 tại khu vực phía Nam. Cho nên, KSI đánh giá SZC là một cổ phiếu tiềm năng tăng trưởng, kỳ vọng tăng giá mạnh trong thời gian tới.
Nguồn: SZC, Phòng phân tích đầu tư KSI
Giá mục tiêu của SZC được KSI kỳ vọng năm 2023 đạt từ 45-50 nghìn đồng/cổ phiếu.
Rủi ro
Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính của công ty khá cao và tăng dần qua các năm cho thấy SZC dần phụ thuộc vào nợ vay để phát triển dự án. Tỷ lệ D/E (nợ/vốn chủ sở hữu) tăng từ 67,09% (năm 2016) lên mức 290,23% vào Q2/2023.
Khó khăn trong việc xử lý và giá đền bù, giải phóng mặt bằng cao, trong khi các vấn đề pháp lý trong Khu đô thị Châu Đức có thể làm chậm tiến độ của dự án này.
Trương Công Minh - Phòng Phân tích đầu tư, KSI