Tổng quan Doanh nghiệp
CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH:HOSE) có tiền thân là công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền được thành lập vào cuối năm 2001. KDH là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là khu vực TP. Hồ Chí Minh.
Tình hình hoạt động
- Năm 2021, DT công ty đạt 3.738 tỷ đồng, hoàn thành 78% so với kế hoạch do tình hình dịch bệnh gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh nhưng LNST của công ty vẫn đạt 100% theo kế hoạch.
- KDH sở hữu nhiều dự án BĐS tại Hồ Chí Minh và hầu hết các dự án nằm ở Quận 2, Quận 9 và Bình Tân là những vị trí có địa lý thuận lợi, tiềm năng tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh.
+ Các dự án đã hoàn tất dựng và đang bàn giao: Lovera Vista, Verosa Park, Classia, ...
+ Một số dự án đang triển khai và sớm đưa vào triển khai: The Priva, Clarita, Solina, ...
+ Và những quỹ đất khác đang chờ pháp lý như Tân Tạo, Green Village, Lê Minh Xuân mở rộng.
+ Ngoài ra, KDH đang gián tiếp sở hữu chi phối dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên sau khi nhận chuyển nhượng 366 triệu cổ phần với giá phí là 620 tỷ.
- Trong Q3/2022, KDH ghi nhận doanh thu 803 tỷ (-33%YoY) trong khi LNST đạt 344 tỷ chủ yếu đến từ bàn giao 42 văn biệt thự của dự án Classia Phú Hữu - đây là dự án có biên lợi nhuận cao khoảng 63% so với 40% trong Q3/2021 do dự án này được mua từ lâu với giá vốn thấp trong khi giá bán lại cao hơn nhiều so với các dự án trước mà KDH đã triển khai.
- Lũy kế 9T/2022, KDH đạt doanh thu thuần 1.678 tỷ, giảm 47% chủ yếu do số lượng căn hộ bàn giao thấp hơn trong khi LNST cải thiện đạt 983 tỷ (+25%) nhờ dự án Classia.
Ngoài ra, trong tháng 8, KDH đã phát hành thêm 800 tỷ đồng trái phiếu để góp vốn cho công ty con là Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế nhằm tài trợ cho dự án Clarita. Tính đến cuối quý 3, công ty đã gia tăng nợ vay đáng kể, gấp 3,6 lần so với đầu năm, với phần lớn trong số đó được tài trợ cho các dự án dài hạn như: Khu dân cư Tân Tạo, dự án Lê Minh Xuân mở rộng, Clarita, Classia. Các khoản vay trung và dài hạn này với mục đích tài trợ dự án nên lãi vay sẽ được vốn hóa.
Phân tích tài chính
- TSNH chủ yếu là hàng tồn kho (60%).
- KDH có 2 khoản vay trái phiếu với tổng giá trị là 1,1k tỷ. Nếu so với khoản tiền mặt hơn 2,7k tỷ vì vấn đề Trái phiếu là không đáng lo ngại. Tuy nhiên, việc tăng nợ vay có thể làm tăng rủi ro trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động và bất ổn.
- Trong Q3/2022, KDH ghi nhận gần 123 tỷ thu nhập khác từ khoản bồi thường chấm dứt hợp đồng, tuy nhiên công ty chưa thuyết minh chi tiết về khoản mục này.
Rủi ro
- Dự án Tân Tạo là một dự án lớn về cả quỹ đất vẫn quy mô vốn đầu tư. Trong ngắn hạn, việc triển khai dự án có thể còn nhiều khó khăn, phức tạp do quy mô lớn và nhiều giai đoạn. Hiện dự án đang giải phóng mặt bằng được 80%, CĐT cần đẩy nhanh tiến độ và tiến hành xây dựng dự án. Kỳ vọng dự án sẽ là động lực lớn giúp KDH vươn mình trở thành công ty hàng đầu trên thị trường và đóng góp vào lợi nhuận cho KDH trong năm 2024.
- Cơ cấu cổ đông loãng, tỷ lệ sở hữu của Ban lãnh đạo không cao.
- Giá nguyên vật liệu vẫn ở vùng cao có thể làm tăng giá nhà ở.
- Rủi ro về lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, mua đầu tư cũng như việc kiểm soát các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS.
- Việc phát hành TPDN cũng bị giám sát chặt chẽ hơn có thể gây khó khăn về dòng tiền và nguồn vốn của doanh nghiệp.
- Những biến động trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư.
Đánh giá
- Năm 2022, Nhà Khang Điền có mục tiêu đạt 4.000 tỷ đồng doanh thu và 1.400 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Như vậy, sau 9 tháng, Nhà Khang Điền đã thực hiện được 42% kế hoạch doanh thu và 69% kế hoạch lợi nhuận năm. Dự kiến trong Q4/2022, KDH sẽ tiếp tục triển khai và ghi nhận lợi nhuận các dự án Classia và phần còn lại của dự án Lovera Vista. Dự án Classia kỳ vọng là trụ cột doanh thu của KDH trong năm 2022, hiện còn 14 căn chờ bàn giao trong quý 4 có thể đem về khoảng 250 tỷ cho KDH. Ngoài ra quỹ căn vẫn còn khoảng 80 căn dự kiến mở bán trong tháng 11/2022. Như vậy, dự phóng đến cuối năm khả năng hoàn thành kế hoạch đặt ra của KDH là khó có thể thực hiện được.
- Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, KDH đang sở hữu diện tích đất khá lớn 600ha tại HCM, phần lớn nằm ở phía Nam TP HCM và thành phố Thủ Đức – nơi đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư và giá nhà đất tăng mạnh nhờ phát triển cơ sở hạ tầng. KDH sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp, phân khúc này được thúc đẩy bởi như cầu thực ở của người dân. Trong thời gian tới, KDH sẽ lần lượt đưa ra thị trường nhiều dự án được gối đầu liên tục từ Classia - Clarita - Privia đến Đoàn Nguyên. Dự án The Privia dự kiến có thể hoàn thành và bàn giao cho khách hàng trong năm 2023 với khoảng 1.100 căn hộ, dự phóng có thể đem lại cho KDH hơn 3.500 tỷ đồng doanh thu. Đây sẽ là những điểm sáng để kỳ vọng vào khả năng tăng trưởng về doanh thu và lợi nhuận của KDH trong những năm tới./
Dolly The.